Desestiman el derecho de retracto de las viviendas vendidas

El Tribunal Supremo ha emitido una sentencia que desestima el derecho a la compra de viviendas vendidas por la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) de Madrid a un fondo de inversión, Fidere, en el año 2013. Esta decisión se basa en la interpretación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y las condiciones específicas de la compraventa en cuestión.

En octubre de 2013, la EMVS vendió a Fidere un total de 1.860 viviendas, 1.797 plazas de garaje y 1.569 trasteros, que pertenecían a 18 promociones de viviendas en Madrid. Estas propiedades estaban construidas bajo diferentes regímenes de protección pública y, entre ellas, se encontraban los pisos arrendados a los demandantes que posteriormente interpusieron una demanda contra Fidere.

Los arrendatarios que ocupaban los pisos demandaron a Fidere, alegando que tenían un derecho de retracto arrendaticio sobre las viviendas que ocupaban, lo que les otorgaría preferencia sobre la compradora en la adquisición de dichas propiedades.

El Tribunal Supremo ha rechazado la pretensión de los arrendatarios, argumentando que la compraventa realizada por la EMVS comprendía todas las unidades de las que era titular en cada edificio al momento de la transmisión. Esto se fundamenta en el artículo 25.7 de la LAU, que establece condiciones específicas para el ejercicio del derecho de adquisición preferente por parte de los arrendatarios.

La sentencia destaca que la LAU de 1994 introdujo cambios significativos en los derechos de adquisición preferente, limitando los casos en los que estos derechos pueden ser ejercidos. En particular, el artículo 25.7 establece que solo se puede ejercer el derecho de retracto si se cumplen ciertas condiciones, como que la venta incluya todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el transmitente es propietario en el edificio.

El Tribunal aclara que, aunque la compraventa en cuestión no incluía todos los elementos del edificio donde se encontraban los pisos arrendados, sí abarcaba todas las unidades de las que la EMVS era propietaria en cada edificio específico. Esto significa que, a pesar de que la venta formara parte de una operación más amplia que incluía múltiples promociones, no se impedía la aplicación del artículo mencionado.

La imposibilidad de que los arrendatarios ejercieran su derecho de retracto se justifica en que la venta se realizó sobre un objeto distinto al arrendamiento. Según la ley, el arrendatario solo puede readquirir el objeto del arrendamiento que sea una unidad independiente, lo que se aplica en este caso.

Una sentencia del Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha estimado el recurso contra la resolución que reconoció el derecho de retracto de las viviendas de las que eran arrendatarios los demandantes y desestima su pretensión. La sentencia explica que la LAU de 1994 introdujo un cambio sustancial en la configuración de los derechos de adquisición preferente, al reducir significativamente los supuestos en que proceden.

En concreto, el art. 25.7 LAU contiene una norma explícitamente más reductora de los derechos de adquisición preferente de los arrendatarios que su antecedente (el art. 47 LAU 1964) y para su aplicación debe constatarse que concurren los supuestos de «venta conjunta» previstos en él, es decir, que: (i) el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el transmitente es propietario en el edificio; o (ii) se vendan conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble aunque se trate de distintos propietarios. Puesto que estos son los únicos supuestos en los que procedería la exclusión de los derechos de adquisición preferente (tanteo y retracto).

En este caso, la compraventa objeto de litigio, aunque es posible que no incluyera todos los elementos (viviendas y locales) del edificio donde se encuentran los pisos arrendados a los demandantes (porque, al parecer, no todos pertenecían a la vendedora), sí comprendía todas las unidades de las que la Empresa Municipal de Viviendas era titular en cada edificio al tiempo de la transmisión y que formaban parte de las distintas promociones objeto de la compraventa. Y en lo que afecta al caso, comprendía todas las viviendas de las que la vendedora era propietaria en ese concreto edificio.

A su vez, que esa venta se hiciera junto contra otras pertenecientes a otros edificios no empece la aplicabilidad del art. 27.5 LAU, dado que uno de los supuestos de hecho de aplicación de ese artículo es que el objeto de la venta comprenda todas las fincas o unidades inmobiliarias de las que el arrendador era propietario en el edificio donde se ubican los pisos o locales arrendados.

Que esa venta forme parte de otra operación más amplia (múltiples promociones inmobiliarias o edificios) es indiferente a estos efectos, al no impedirlo la Ley. En estos casos, la imposibilidad de ejercitar el derecho de retracto por el arrendatario se justifica en que la venta se realiza sobre un objeto distinto -una de las unidades mayores previstas en la Ley (la totalidad del edificio o la totalidad de los elementos de los que es propietario el arrendador)- que aquel sobre el que recae el arrendamiento, puesto que la ley solo permite readquirir al retrayente el objeto propio del arrendamiento objeto de la venta que sea una unidad independiente, y eso es lo que aquí sucede